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《J-REIT実務者向けセミナー 資料送付》 |
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REIT銘柄分析 ( |
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| 主催／アイビー総研(株) (有)エス・ワイ・シー |
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| ※ 例年10月に「J-REIT実務セミナー」を開催しておりましたが、今年は対面形式のセミナーを取りやめ、「資料送付のみ」と致します。 投資家セミナーとは異なり、銘柄別の分析が中心となりますが、個人投資家セミナーに参加頂いている方にも理解出来る内容になっています。 |
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REIT銘柄分析 |
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| ■内容詳細 | 第1章 REITの現状分析 1） 現在の相場の理論的分析 ① 現在の相場を東証REIT指数創設時と現時点のパフォーマ ンスを比較しながら分析します。具体的には、東証REIT指数創設時に上場していた6銘柄のパフォーマンスの比較 とREIT市場の成長による東証REIT指数の合理的上昇分を探ります。 ② REIT相場の体温測定 過去のセミナーから活用している相場の体温を測定した分析データをアップデートし、前項で導き出された合理的水準の補完説明を行います。また2003年4月～2020年9月までの東証REIT指数の日次推移（4,283日分）に理論的合理的相場水準ゾーンを重ねて、その妥当性も検証します。 ③投資法人にとっての資産運用組み立ての前提条件 現状のREIT相場を見て、今後の相場動向を客観的に分析することが、資産運用にとって重要となります。今の時期に相場さえ上昇すればという風任せの姿勢で資産運用を行うと、投資家評価 を下げてしまい、資産運用が苦しくなります。 予想される相場動向の中で、必要とされるパフォーマンス水準を解説します。 2） 投資法人のパフォーマンス分析 ①分配金動向による分析 用途別に分類して投資法人の分配金推移を過去と比較して分析します。 ②投資法人の正味のパフォーマンスを見る 投資法人の正味のパフォーマンスを見るためには、分配金ではなくNOI（減価償却費控除前賃貸利益）を見る必要があります。投資法人別に1口当りNOIを算出して比較します。 更に用途別に分けて相互に1口当りNOIを比較して、正味のパフォーマンスでどの程度格差があるのかを解説します。（本来の投資法人の実力診断にもなります） ③投資法人の現在位置を確認する 1口当りNOIに、コロナショック後の投資口価格の回復率、コロナショック後の平均価格による増資余力をチェックすることで、投資法人の現在位置を確認します。 3） 投資法人の分配金利回り分析 ①2020年の利回り推移と全銘柄の1口当り平均分配金額の推移 予想分配金利回りがどのように変化したのかを分析して、コロナショックによって投資家の期待利回りがどのように変化したのかを解説します。また全銘柄の平均予想分配金も併せて算出し、分配金増減と投資家の期待利回りの関係を分析します。 ②REITの分配金利回りの形成根拠 コロナショックによってREIT相場の形成要因が大きく変化していますので、どの指標に準拠するようになったのか、またそれによって今後のREIT相場に影響を与える要素を解説します。 ③今後の相場動向に備える為の投資法人の資産運用ポイント 今後に必要な資産運用のポイントと対策を解説します。 第2章 投資法人の比較分析 1） 第1章のデータを活用した投資法人の比較分析 ・コロナショック後の投資口価格回復率 ・実績分配金／1口当りNOIの比率 ・実績分配金利回り ・増資余力 これらのデータを使い、投資法人別の現状と弱点を把握します。 2） 財務指標を使った比較分析 やや専門的になりますが、環境が厳しくなったときは一般企業でも危機対応へ の耐性が問題になります。投資法人の耐性は財務指標でしか見ることが出来ませんので、財務指標データを使って、あまり専門的にならず平易に解説します。 ①流動性指標分析 このような時期では、REITも一般企業と同じく流動性指標が重視されますので、流動性関係指標3つを投資法人別に算出し、流動性指標に問題を抱えている投資法人を取り上げて解説します。 ②資本収益性指標分析 資本状態がどのようなっているかを客観的に把握することは重要ですので、3つの指標を使って相互に投資法人を比較し、問題のある投資法人 を取り上げます。 以上の分析によって投資法人の状態を客観的に把握することが出来ます。 個々の投資法人がREITの中でどの位置にあるかを知ることは、投資家・資産運会社双方 にとって欠かせません。冷静に捉えて今後の対応を考える必要があります。 第3章 これからの資産運用対策 今後に備える為に、資産運用面でどのような対策を取る必要があるのかを解説します。また投資家にとっても今後行われる対策に対してどのような判断と対応を取れば良いかの参考になります。 |
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