2019年前半から後半にかけては、様々な政治イベントが予定されており、投資市場に大きな影響を与えることが予想されます。また米中貿易摩擦の行方は予断を許さない状況が続き、国際社会も混迷に向かって進んでいます。
このような状況は、何よりも冷静かつ客観的な偏らない見方と、将来を見据えて大局的な洞察も必要もなります。

一方、REIT市場は外的な変動に対して強いという面が表れていますから、予測が難しい投資環境の中にありながら、REIT市場はどうなるかを考えることは可能です。

そこで今回は、変動が予想される投資環境の中で、REIT投資をどう見るのか、どのような視点が必要なのかを中心に解説を行います。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. グローバル経済環境の変化と、2019年後半のREIT市場の見通し
   
   2019年後半の日本は、多くの政治イベントが控え、更には米中貿易摩擦は収束の兆しが見えません。従って日本の経済環境を上下させる要素が増えていますが、それら全てを見通すことは困難だと言えます。 しかしこれらから日本も世界も激動と変動の時代に入るのは確実だという事が言えます。
   このような時代に投資の見通しを述べることは大変難しくなっていますが、幸いにもREIT市場は株式市場に比べると影響度が小さかったり遅かったりしますので、REIT市場に大きな影響を与える要素について客観的に解説します。
   
   1）今後の米中貿易摩擦の展開と影響
   
   2）REITへの影響度がある日本を取り巻く課題とその対応
   
   3）2019年後半の投資家心理にどのような影響を与えるか
   
   4）REIT市場に限定すれば、今後はどのような見方と備えが必要か
   
   
   
2. REIT市場の実態
   
   1）現在のREIT市場を診断する
   現在のREIT市場はどのような状態だと見做されるか。
   
   �@ 相場の過熱感を測る
   過去データを使って、現在のREIT相場の状態を診断。
   �A 外部成長と増資の問題点の把握
   増資と外部成長は銘柄によってかなり異なる展開になっていますので、投資家はどのような見方をすればよいか。
   �B 分配金利回りで相場の実態を把握する
   東証REIT指数は容易に入手出来る便利な指標ですが、REIT投資を行うには直接役立つ指標ではありません。
   REIT投資の判断基準は分配金利回りですので、主として分配金利回りの推移を見ながら相場動向を解説します。
   �C 東証REIT指数と個別銘柄の投資口価格の相関関係
   個別銘柄の投資口価格動向を見ていると、東証REIT指数の動きに連動している銘柄と連動していない銘柄が混在していますので、個別銘柄の投資口価格と東証REIT指数との相関指数を示し、その背景を解説します。
   
   2）長期目線で見る投資市場を取り巻く環境の変化
   REIT市場はこれからどのように成長していくのか、今後投資家層の変化が期待出来るのか等、長期投資に必要な視点について前項を含めて解説します。
   
   �@ REITは今後どのようなプロセスを経て成長していくのか
   �A REITの市場規模と上場銘柄数の予測（今後の合併動向予測を含む）
   �B 現状の投資家層の把握と今後の投資家層の広がりの可能性
   �C 投資家にとって合併に対する見方はどのような判断基準が必要なのか
   
   3）投資用途別に見た今後の動向
   個人投資家にとって用途別の賃貸市場動向の概観を把握する必要があるので、REITが投資しているセクター（オフィスビル、商業施設、 住宅、物流倉庫、宿泊施設）別に、現在のパフォーマンス状況と今後の動向について解説します。
   
   
   
3. REIT業界の動向
   
   1）2019年の物件取得状況と増資の動向
   2018年のREITの外部成長と増資を過去と比較するとどのようであったかを解説し、直近の状況と今後の方向について解説します。
   
   2）2019年の新規上場銘柄の解説
   *エスコンジャパンリート投資法人
   *サンケイリアルエステート投資法人
   
   3）今後の金融環境の見通し
   REITの収益に大きな影響を与える金融緩和政策と低金利がいつまで続くのかはREIT投資にとっては重要な視点です。
   直近のREITの営業外収益状況を踏まえて今後の見通しについて解説します。
   
   4）資産運用会社の動向
   スターアジア不動産投資法人の資産運用会社が、公開でさくら総合リート投資法人への合併を提案したように、従来の水面下の調整に頼らない手法が行われるようになりました。
   これは一例ですが、今後の資産運用会社の考え方に影響を与えそうです。
   見方によっては、REITの資産運用も従来のやり方から脱却する契機にもなりそうですので、投資家は今後どのように資産運用会社の動きを見ていくべきかを含めて解説します。
   
   
   
4. 個別銘柄の分析
   
   1）保有資産と資産運用能力の定性的分析
   REIT投資の重要ポイントである資産運用能力は、保有資産の内容や財務内容に端的に反映されます。これらのデータを使って資産運用会社の実力を客観的に判断します。
   
   2）銘柄別投資判断に活用出来る各種データ分析の解説
   投資法人の現状を把握するデータや指標は各種ありますが、投資家の投資判断に活用出来るデータを中心に解説します。
   
   
   
5. REIT投資の実践
   
   REIT投資のポイントは分配金利回りと拾うべき価格の判断が重要になります。この2点をベースにした実践編を解説します。
   
   1）毎月分配金を受け取れる投資ポートフォリオ
   REIT投資は決算期を分散して6銘柄の投資口を保有することで、毎月分配金を受領出来るポートフォリオが簡単に組めます。 REIT投資としては最もポピュラーな手法ですので、このモデルの組み合わせについて特徴別に解説します。
   
   2）将来の資産形成のためのREIT投資
   10年後以上を視野に入れ資産形成を図るためにREIT投資を行うにはどのような組み合わせが考えられるのかを解説します。
   
   3）収入の補完としてなるべく高い利回りで分配金を得るREIT投資
   年金収入の補完としてREIT投資を行う個人も増えていますが、この投資手法には落とし穴もあるので、その注意点を含めて実践例を解説します。
   
   4）安全第一を前提とした投資手法
   今後を激動・変動の時代だと見做し、保守的で慎重な投資をしたいと考える投資家向けの判断基準と実践例を解説します。