現在の経済及び投資環境では、REIT市場だけの動きだけを見て投資を組み立てるのは難しくなっています。既にREIT市場は短期的には様々な外部要因の影響を受けて相場が動いていますから、短期の動きだけを見ていると相場動向の読み間違えも起こります。
この意味でもREIT投資は冷静で客観的な見方を持たないと組み立てられませんので、今回のセミナーでは改めてREIT情報の整理とブラッシュアップを進めます。
REIT初心者にとってはやや難しくなりますが、この機会にREIT市場の実態や相場変動要因を理解することで、REIT投資の扉を開くことにも繋がりますので、REITに関心ある方のご参加をお待ちしております。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. REIT市場の実態の把握
   REIT投資口取引市場では毎日1,000億円前後の売買が行われていて、この取引結果から相場が形成されています。
   REITは賃貸収益から投資家へ分配金を出す仕組みになっていますが、分配金原資である賃貸料は長期契約になっていて、原則として契約期間中は不変です。
   従って日々投資口価格が動くのは、REITのパフォーマンスが原因でなく、投資商品故に様々な外部要因の影響を受ける為です。
   そこでこれら外部要因との関係をデータ分析によって検証し、REIT相場を動かしている要因を解説します。
   
   1）長期的な相場変動要因は何か
   長期で相場を変動させる要因は、データ分析によって明らかになります。これを把握しておくことはREIT投資では必須です。
   
   2）短期的な相場変動要因は何か
   短期では複数の要素が絡み合っているのと、投資家の属性によって斟酌する要素が異なっているのが実態です。
   そこで短期的変動については要因を探るのではなく、投資家別の取引傾向を把握して、どのような取引を行う可能性があるのかを推測することで、今後の相場変動を予測します。
   
   3）REIT市場での銘柄別の投資口価格の動きをフォーカスする
   日々の取引による投資口価格の変動率や投資口価格の流動性は投資法人によって異なっています。
   この動きの特徴を知ることで、銘柄別投資口の短期的・長期的な動きを把握し、投資家からどのように見られているのかを分析します。
   これによってREIT市場での銘柄別の投資口価格の動きを理解する助けになります。
   
   4）REIT市場の取引基本データ
   公表されているREIT市場の取引データは少ないので、オリジナルのデータを配布し解説します。
   
   
2. 2018年下半期のREIT投資口相場の動向
   前掲の基本データから、2018年はREITの動きは過去とは異なっているのが分かりますが、これはREIT市場が徐々に熟成化している為です。
   従って過去の市場の動きから現在と今後を予測するのは難しくなっていますので、大きな影響を受けると予想される個別要因を解説し、更に第一章の解説も加えて2018年下半期の投資口相場の動きを予想します。
   
   1）2018年のマクロ経済の変動要因の考察
   国内及び国際マクロ経済へ影響を与える大きな要素は米国トランプ政権の動向ですが、トランプ政権の動きには予めバランスの均衡点や調和点という考え方はなく、交渉の結果次第によってどのようにも変わると考えられます。
   従って予測は困難になり、今後どのような動きが加わるのかも定かではないので、株式市場や為替市場のボラティリティが高まることは必至なので、その影響が多少なりともREITを変動させることは覚悟しなくてはなりません。
   そこで想定し得る変動要因とリスクについて解説します。
   
   「想定し得るリスク」
   �@.地政学的リスク
   �A. 貿易摩擦リスク
   �B. 金利変動リスク
   
   2）REITへの短期的な影響を考察しつつ、本来のREITの着地点は何かを考える
   REITは基本的には安定的な資産運用を優先し、様々な外部要因の影響を緩和する仕組みを持っていますが、一方で相場変動に乗じる投資家も居るために、短期的な動きは複雑になります。
   そこでマスコミ等で報道される変動要因は正しいのかを客観的解説し、また本来あるべきREITの形を説明し、複雑な外部要因とのバランスを測ります。
   
   3）2018年下半期の予測
   ここまでの解説を踏まえて、2018年下半期のREIT動向予測と注意点を解説します。
   
   
3. REIT業界の動向
   1）物件取得動向
   今REITが抱えている物件取得環境の問題について解説し、更に資産運用会社がどのような動きをしているのかを説明し、銘柄別の物件取得の傾向の違いを解説します。
   
   2）合併について
   ケネディクス・レジデンシャル投資法人とジャパン・シニアリビング投資法人、積水ハウス・リート投資法人と積水ハウス・レジデンシャル投資法人の合併について合併後の市場評価も含めて解説します。
   
   3）新規上場銘柄について
   直近に上場したCREロジスティクスファンド投資法人とザイマックス・リート投資法人の上場後の市場評価を検証するとともに、今後の可能性を含めて解説します。
   
   4）投資マネーの動き
   REIT市場には通常の取引以外に日銀の買入資金が流れ込んでいますので、この規模と影響について解説します。
   またこの他にも新たなマネーの流入があるのかも予測します。
   
   
4. 個別銘柄の分析
   
   1）銘柄別実績分配金の動向
   全上場銘柄の実績分配金を横断的に比較し、どの程度のパフォーマンスを出しているかを把握するとともに、REITとして必要な分配金水準はどの程度なのかを解説します。
   
   2）銘柄別の投資判断に活用できる各種データ分析の解説
   投資法人の現状を把握するデータや指標は各種ありますが、ここでは投資家の投資判断に活用できるデータを中心に解説します。
   
   
5. REIT投資の実践
   現在の投資環境を見ると、変動要因が多く予測が困難なこともあって、投資家はリスクに敏感にならざるを得ません。
   REITは外部の変動要因に対してはバッファーがありますが、様々な憶測によって投資口価格の変動は避けられませんので、今の環境では上下変動幅のうち、下方変動リスクを考慮して投資を組み立てる必要があります。
   そこで今回は、長期的に見たリスクを斟酌して組み立てる投資手法を解説します。
   
   「長期投資スタンスの為の前提条件」
   �@.東証REIT指数水準の予測
   �A.REIT市場での投資家構成の変化
   �B.明確な投資態様の構築
   
   これらの前提条件を設定した上で、以下の投資手法の中から選ぶ方法を解説します。
   
   �@対的リスクを小さくし、且つ一定水準以上の利回りを確保する投資手法
   �A対的リスクは中程度として、比較的高い利回りを確保する投資手法
   �B相対的リスクが極小となる投資手法
   
   なお、今後の市場動向を踏まえれば、相対的リスク大で極力高い利回りを確保する投資手法はかなりリスキーになるため、既にそのような投資を行っている投資家はポジションの縮小を行う必要があるので、これについても触れます。