REIT市場は、米国の金利上昇の影響によって、調整局面が続いています。東証REIT指数は1,620ポイント台にまで調整が進行していますが、この水準は理論的予測の範囲内ですから、神経質になる必要はなく、REIT本来の商品特性に回帰していると見るのが合理的な考え方です。
一方、個別銘柄の投資口価格の動きは、2017年に入ってから従来と異なった動きを示していますから、投資家はREITの見方を以前とは修正する必要があります。
調整が進んだことでかなり魅力的な利回りが実現していますので、2018年は銘柄別の特徴を把握した上で、積極的に投資する局面と言えます。
そこで今回は、2018年のREITの選別投資手法について解説します。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. データ分析によるREIT市場の変化
   2017年のREIT市場の実態と変化を、オリジナルデータを使って解説します。
   
   1）東証REIT指数で見るREIT市場の動向分析
   マクロ指標である東証REIT指数は、市場を概観するには有効な指標です。東証REIT指数を使い、他の関連指標との関係でREIT市場動向の概略を把握します。
   
   2）REITの分配金利回りの推移と分析
   前項より詳細にみるために、分配金利回りの推移を使って、どの指標との関連性が高いかを把握し、利回り形成根拠を明らかにするとともにREIT市場の取引の実態を解説します。
   
   3）REIT市場の取引実態からみた相場の流れ
   REIT市場の取引データを使って投資家別の動きを分析し、2017年の投資家別の投資態様を探り、どのような取引によって今の相場が形成されているのかを解説します。
   
   4）分配金の動向
   上場全銘柄を横断的に比較出来るよう、見做し投資口価格を統一した補正分配金データを見ることで、REITがどのようなパフォーマンスを出しているのか解説するとともに、分配金絶対額による銘柄ランキングを解説します。
   
   
2. 2018年のREITの動向
   2017年のREIT市場の動きは、明らかに過去とは異なっていますので、従来の延長線上での予測だけでなく、新たな視点でも考察する必要が生じています。
   そこで、REIT相場に影響を与える因子を解説するとともに、2018年の相場動向について予想します。
   
   1）国際情勢による影響
   2018年の国際情勢は、更に流動化が進むと予想されますので、予測不可能だと言えます。
   一方、国際情勢の変化に株式市場が敏感に反応することで、REIT市場にも影響が及びますので無視は出来ません。
   そこで、REIT投資ではどの程度の変動を織り込んでおけば良いのかを解説します。
   
   2） 金利動向との関係
   日銀による超金融緩和政策は2018年も継続すると考えられますが、既にREITは日本国債利回りではなく、米国の金利動向に連動するようになっていますから、米国金利動向を踏まえてREIT相場の流れを予測します。
   
   3）REIT業界の動向
   REIT業界で起こっている事象と資産運用動向について解説します。
   　
   • 物件取得動向
     現在はREITにとって物件取得は容易ではありません。不動産価格が高いことで、必要とする収益利回りが確保できない為ですが、銘柄によっては資産規模拡大を急ぐあまりに、ポートフォリオ利回りを下げ るような取得も散見されます。
     一方、機関投資家は取得物件の利回りに厳しい視線を持っていますから、物件取得が更に投資家の評価を下げる事にも繋がりかねません。
     そこで市場評価を下げるマイナスイベントについて解説します。
     
   • 合併について
     市場評価の低い銘柄にとって、合併が最後の手段になりますが、このような合併は実現していません。
     そこで今後に合併が起こった場合、投資家にどのような影響が出るのか解説します。
     
   • 新規上場動向
     2017年の新規上場は2銘柄に留まっていますが、今後も上場環境は厳しいので、かつてのような新規上場ラッシュはありません。
     仮に新規上場があった場合、どのような見方をすれば良いのかを解説します。
     
   • 自己投資口取得
     2017年7月にインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人がREIT初となる自己投資口取得を行いましたが、必ずしも市場評価は芳しくありません。
     そこで自己投資口取得について投資家はどのように見れば良いのかを解説し ます。
     
     
   4）投資マネーの流れ
   REITの時価総額は11兆円程度と投資市場としては小さいことで、本来は高い変動率を示すはずですが、実態はかなり低い変動率になっています。
   何故REIT市場の変動率が低いのかは、機関投資家等の動きに関係していますので、これらを元に2018年の投資マネーの動きを予測します。
   
   
3. 個別銘柄の分析
   個々の銘柄が市場からどのような評価を受けているのかを客観的に把握することが重要です。
   そこで投資口価格によって1位〜59位のランキングを作り、このランクの形成根拠は何かをデータで示します。
   REIT市場の見方を把握することで、自らの投資スタンスの見直しや修正も可能となりますので、REIT投資には必須のデータだと言えます。
   
   
4. REIT投資の実践
   
   現在のREITは米国の長期金利に連動して投資口価格が動いていますが、将来日本の金融環境が正常化した段階では、日本の金利は米国長期金利水準（2.4%前後）以下になると想定されます。
   こうなると、現在の相場水準は上方に修正されると考えられますので、引き続き日銀の超金融緩和政策下にある相場は、まさに拾い時だと言えます。
   分配金狙いの投資では、投資元本に該当する投資口価格の動きがキーポイントになりますから、2017年の個々の銘柄の投資口価格の変動率を分析して、銘柄毎の投資口価格の動きを知っておく必要があります。
   これらのデータから、個々の銘柄の特性を把握し、自らの投資スタンスにあった投資を組み立てるチャンスですので、投資スタンス別の実践投資を解説します。
   
   
   1. 投資口価格の変動率が小さい（投資元本が安定）銘柄の予想分配金利回りを見て、求める期待利回りで銘柄を選別する方法。
   2. 分配金利回りが高い銘柄（市場評価の低い銘柄）の投資口価格の動きを知ることで、投資元本リスクを把握し、取得・保有・売却を判断する。
   3. 投資口価格の変動率の背景を知ることで、穴狙いの投資も可能ではあるが、果たしてそのような投資手法が成立するのか。