REIT市場は、欧米の金利上昇の影響によって、6月末から東証REIT指数が1,700ポイントを割り込み、一時的に1,600ポイントに近づいています。
このまま調整が深まるとは予想されず、暫くは1,650ポイント前後の水準で推移しそうですので、じっくりと銘柄を見極めて拾うタイミングになっています。
但し、今秋以降も不透明な国際情勢が続くと予想されますし、欧米の金利上昇トレンドから日銀の金融政策は乖離していますから、日本のマクロ経済と投資市場は不安定な動きが続きそうです。
従って、日銀の金融政策の行方と超緩和政策の出口が問題となり、その行方によってはREIT市場も大きな影響を受けると推測します。

そこで今回は、REIT市場の調整局面も最終段階に入ったという認識の基に、具体的にどのような投資を展開するべきかを、日銀の金融政策の影響を踏まえて解説致します。

講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. データ分析による現在のREIT市場の実態
   
   2017年のREIT市場の調整局面はどのような推移であったのかを解説します。
   
   �@ REITの予想分配利回りの推移
   配当型投資商品であるREITは、分配金利回りが投資判断の重要な指標になりますので、2017年の分配金利回り推移を解説するとともに、この利回り形成の根拠も解説し、REITに対する投資家の見方の実態を明らかにします。
   
   �A REIT市場の取引実態からみた相場の流れ
   市場の実態を単純に東証REIT指数の推移だけで見るのでは投資判断には使えませんので、REIT市場の取引データを使って投資家別の動きを分析し、調整局面での投資家別の投資態様を探り、どのような取引によって今の相場が形成されているのかを解説します。
   
   �B分配金の動向
   各銘柄の実績分配金のデータから投資法人の業績推移を把握した上で、更に今後の分配金動向について賃料動向等を踏まえて解説し、銘柄の個別判断の材料とします。
   
   
2. 今後のREIT市場の動向
   
   2017年下半期の動向を予測するには、REIT相場に影響を与える因子を個別に見る必要があります。
   
   �@ 国際情勢による影響
   国際情勢に株式市場が反応することで、REIT市場にも影響が及びますので、REIT投資では、今後どの程度の変動を織り込んでおけば良いのかを解説します。
   
   �A 金利動向との関係
   日銀のゼロ金利政策は取りあえず2017年も継続すると考えられますが、欧米の金利上昇圧力への対応も微妙になっていますから、今秋以降は現在の金融政策の再検証と見直しもあり得ると言えます。
   そこでREITに影響のある金融政策について個別に今後の動向を解説します。
   
   �B REIT業界の動向
   REIT業界で起こっている事象をトピック的に解説します。
   
   　a) 合併について
   一昨年から投資法人の合併や資産運用会社の合併が続いていますので、この流れについて解説します。
   
   　b) 新規上場動向について
   2017年の新規上場は1銘柄に留まっていますので、今後の動向について解説します。
   
   　c) 自己投資口取得について
   2017年7月にインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人がREIT初となる自己投資口取得を行いましたが、これを契機として他の投資法人への波及も想定されますので、自己投資口取得について投資家はどのように見れば良いのかを解説します。
   
   �C投資マネーの流れについて
   世界的な低金利環境によってグローバル投資資金が漂流状態になっていますが、こ れらの資金の動きと日本のREITとの関係を解説します。
   
   
3. 個別銘柄の動向分析
   
   投資口価格ランキングデータによって、投資口価格形成の根拠となっている項目を抽出し、REIT市場における個別銘柄の投資口価格の動きを解説します。
   これを見ることによって、銘柄選別の基礎データになりますので、今後の実践投資に活用出来ます。
   
   
4. REIT投資の実践（上記1〜3に基づいた今後のREIT投資手法）
   
   REITの平均予想分配率が4.7％前後の水準に達したことで、ようやく個人投資家のターゲット圏に入りつつあります。
   逆に言えば、このタイミングで動かなければ、REIT投資は何時になっても出来ないと言えます。
   市場調整局面の中にあって、長期的な視点でREIT投資を行うポイントについて解説します。
   
   �@ 投資リスクとリターンをバランスさせた投資（バランス投資）
   �A 多少の投資リスクを取っても高リターンを狙う投資（アクティブ投資）
   �B 投資リスクを小さくして確実なリターンを狙う投資（パッシブ投資）