7月に入り東証REIT指数で見たREITの投資口価格の動きが激しくなっています。投資口価格が乱高下すると、買い場と売り場が交互に訪れますから、投資家は判断に迷います。
このようなREIT市場の状況下では投資家は冷静さが求められますし、しっかりした合理的な見方をしないと惑わされるだけになります。
REIT投資は「無闇に損を出さない」が基本的な考え方ですが、REITの投資判断に資する情報が少ない為に、何時が買いなのか又は売りなのか等投資の組み立てが難しいのが現状です。
そこで今回は、REIT投資を組み立てる際の基本となるデータ分析、そしてREIT市場の見方、影響因子等について解説するとともに、今秋以降のREIT相場の見方も説明します。これらを活用して損を避けるREIT投資と中長期保有で確実なインカムゲインを得る投資の参考になれば幸いです。
講師の山崎氏は、2000年よりREIT分析を専門に独立系のREITアナリストとして活動しています。

1. REIT相場分析
   
   REIT相場は昨秋から大きく動きました。この動きを客観的に分析し実態はどうであったのか、そして何が起こったのかをデータを使って解説します。
   
   �@ 東証REIT指数での分析
   マクロの動きとして過去10年の動向を俯瞰した上で、相場が動いた2014年〜2015年のREIT市場はどのような状態であるのかを解説します。
   
   �A 銘柄別の投資口価格動向の分析
   個々の銘柄の投資口価格動向を分析し、ここ一年間のREIT相場の実態を明らかにして、投資口価格形成のメカニズムについて解説します。
   
   
   
2. REIT相場を左右する因子は何か
   
   REITの相場を左右する因子はいくつかありますが、株式と同じ目線で見てしまうと現象追随型になり、結局はキャピタルゲイン狙いの短期売買しか出来なくなります。
   REIT本来の投資態様である長期保有投資を行うには、影響する因子の理解を深めて、投資に活かす必要があります。
   そこで今回は、以下の項目について解説します。
   
   �@ マクロ経済の影響
   REITに関しては一時的な影響になる場合も多いが、誰でも言及出来るのと計量的な見方が出来ない事で、的外れの論も見受けられます。政府の施策、インバウンド需要、景気動向との関連について解説します。
   
   �A 不動産市場、不動産賃貸市場との関連
   REITは不動産の保有主体なので不動産市場との関連は強いが、不動産市場の情報には客観性が乏しく、不確実な情報も多いのが現実です。
   本セミナーでは、不動産実務経験に基づいた客観的な見方と関連性について解説します。
   
   �B 日銀のREIT買入
   REIT相場の下支え策として導入された日銀のREIT買入が、アベノミクスによって相場上昇エンジンとして使われるようになりましたので、日銀の買入実態とREITの投資口価格への影響を解説します。
   
   �C 長期金利の動向（10年物国債利回り）が最重要の影響因子
   REIT市場の中長期での投資口価格動向を支配している10年物国債利回りの動向をデータを使って解説します。
   また今後金利が上昇すると予測すれば、REITのパフォーマンスに影響を与えるようになりますので、金利動向とREITの分配金との関係も解説します。
   
   �D REIT市場の投資家の動向
   REIT市場の主要投資家5者の動きを売買動向から分析して、REIT市場の取引の実態を明らかにします。
   
   
   
3. 2015年下半期の動向予測
   
   1と2の分析に基づき、2015年下半期のREIT市場の動きを予測します。
   
   �@ 投資口価格はどう動くか
   銘柄別の投資口価格をどう予測し、何に注意するのか。
   
   �A 今後の分配金水準はどうなるか
   用途別に分配金推移の特性を分析し、それぞれの賃貸市況を元に今後の分配金水準を予測します。
   
   �B 予想分配金利回りの今後の推移の予測
   全上場銘柄を同じ基準で比較出来るよう補正したデータを一覧すると、個別銘柄の投資口価格や予想分配金利回りの矛盾点が浮き上がってきます。その解説と矛盾が解消方向に向かった場合どのような変化を起こすのかを解説します。
   
   �C REITのイベントの解説
   2015年新規上場銘柄や野村不動産系投資法人の合併、そしてMCUBS MidCity投資法人への新たなスポンサーの参画等、REITの最近のイベントについて解説します。
   
   
   
4. REIT投資の実践
   
   投資口価格がどの水準になったら買いなのか、そしてその際の銘柄選別はどうするのか等、実践的な内容を解説します。
   
   �@ REIT上場銘柄の平均予想分配金利回りでの見方
   7月は3.4％/年前後の平均予想分配率になっていますが、どの水準が巡航状態なのか、また将来的にはどの水準に見据えておくか等を解説します。
   
   �A 2012年以降に上場された新興19銘柄は未だ市場評価が固まっていないので、今後の変動も予想されます。 そこで新興銘柄の実力と内容について解説します。
   
   �B 実績豊富な2012年以前上場の既存33銘柄はどういう動きが予想されるのか等を解説します。
   
   以上の要素を踏まえた上での具体的なモデル投資ポートフォリオを解説します。